Het huidige beleid dat gericht is op het realiseren van een groter aandeel betaalbare woningen in de nieuwbouw, blijkt ineffectief als het gaat om de totale Nederlandse woningmarkt. Dit komt doordat het beleid onvoldoende rekening houdt met doorstroming en de minimale uitval van projecten. Hierdoor ontstaat geen groter aanbod van betaalbare woningen in totaal. Dit concludeert het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in hun studie ‘Betaalbaar wonen in Nederland: effecten van woningbouwprogrammering en huurregulering op de betaalbaarheid en beschikbaarheid op de woningmarkt’.
Grote inzet op betaalbare nieuwbouw werkt averechts
Veel gemeenten eisen tegenwoordig dat tweederde van de nieuwbouwwoningen binnen betaalbare segmenten valt. In theorie levert dit ongeveer 170.000 extra betaalbare nieuwbouwwoningen op, vergeleken met een eis van alleen 30% sociale woningbouw. Maar als ook de effecten op de doorstroming worden meegenomen, dan blijkt dat er juist 130.000 minder betaalbare woningen vrijkomen vanuit de bestaande voorraad. Wanneer daarnaast een klein deel van de projecten uitvalt door de strenge programmeringseisen, is het netto effect op de betaalbaarheid nihil. De conclusie: een streng quotabeleid bij nieuwbouw schiet zijn doel voorbij.
Meer woningaanbod nodig voor effectief betaalbaarheidsbeleid
Een succesvol betaalbaarheidsbeleid richt zich niet primair op het afdwingen van quota in de nieuwbouw, maar op het creëren van meer woningaanbod in alle segmenten. Meer aanbod leidt vanzelf tot meer betaalbare woningen – zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad – doordat er meer ruimte komt voor doorstroming. Vooral extra aanbod in het middensegment (woningen van € 400.000 tot € 500.000) is cruciaal. Dit stelt jonge stellen in staat om samen te wonen en daardoor twee goedkopere woningen vrij te laten komen.
Huurregulering verlaagt huren, maar krimpt vrije huursector fors
Huurregulering vormt een andere pijler van het betaalbaarheidsbeleid. Deze maatregel zorgt in eerste instantie voor een gemiddelde huurverlaging van 20% voor ruim 300.000 huurwoningen. Tegelijkertijd krimpt hierdoor de vrije huursector met ongeveer 40%: van ruim 250.000 naar 150.000 woningen. Hierdoor blijft er nog maar 5% van het totale huuraanbod over in de vrije sector. Dit zorgt voor grote problemen voor huishoudens die juist op deze sector zijn aangewezen, want het aanbod daalt en de prijzen in dit segment zullen stijgen.
Ruim 130.000 gereguleerde huurwoningen verdwijnen uit huursector
De regulering leidt er bovendien toe dat veel huurwoningen naar de koopmarkt verschuiven. Naast de 54.000 woningen die al eerder zijn omgezet, zullen in de komende tien jaar naar verwachting nog eens bijna 80.000 huurwoningen verdwijnen uit de huursector. Dat betekent dat uiteindelijk meer dan 130.000 van de beoogde 300.000 gereguleerde huurwoningen uit het huuraanbod verdwijnen. Hierdoor wordt het totale effect van huurverlaging sterk verminderd. De doorstroming verzacht dit effect enigszins, doordat veel nieuwe kopers hun oude (betaalbare) huur- of koopwoning achterlaten.
Verstoringen door regulering en quotering
De combinatie van huurregulering en strikte nieuwbouwquota leidt tot verstoringen op de woningmarkt. Het wordt minder aantrekkelijk om huurwoningen te bouwen of deze na mutatie opnieuw te verhuren. Voor mensen die afhankelijk zijn van de huurmarkt is dit nadelig. Substitutie met koopwoningen zou een oplossing kunnen zijn, maar door de regulering en programmering eisen lukt dit vaak niet. Ook ontstaat er een groot gat tussen de gereguleerde huurmarkt en de vrije sector, waardoor huishoudens moeilijk kunnen doorstromen. In plaats van brede huurprijs regulering zou beleid gericht op het aanpakken van extreme huren in combinatie met meer woningaanbod effectiever zijn.