De Nederlandse huurmarkt telt meer huurwoningen dan ooit, ondanks de veelbesproken uitpondgolf. De totale huurvoorraad groeide sinds 2021 met ruim 114.000 woningen tot een recordhoogte. Toch is huren moeilijker geworden door een verschuiving in eigendom van particuliere verhuurders naar vastgoed-BV’s.
Eigendomswissel, niet leegloop op huurmarkt
De terugtocht van particuliere verhuurders volgt een duidelijk patroon dat direct samenhangt met belastingbeleid. De overdrachtsbelasting voor beleggers steeg van 2 procent in 2020 naar 10,4 procent in 2023, precies toen particuliere investeerders massaal begonnen met verkopen.
Voor ondernemers die vastgoed als belegging zien, is dit moment cruciaal: de lagere overdrachtsbelasting kan de rentabiliteit van verhuurwoningen verbeteren, maar de trend toont dat institutionele partijen en vastgoed-BV’s steeds dominanter worden. Wie als particuliere verhuurder actief wil blijven, moet rekening houden met een markt waarin professionele partijen de voorwaarden bepalen en waar het vrij te huren aanbod onder druk staat.
Verschuiving in eigendom huurwoningen Nederland
De samenstelling van de huurmarkt verandert snel. Sinds de piek in 2023 daalde het bezit van particuliere verhuurders met 22.830 woningen tot begin 2025. Dat komt neer op een daling van 4,1 procent. Tegelijkertijd kregen vastgoed-BV’s er in dezelfde twee jaar 34.205 woningen bij. Dit blijkt uit een analyse van Financieren.nl op basis van CBS- en Kadastercijfers.
Daarnaast groeide de totale huurvoorraad naar een recordhoogte. De paradox zit in het verschil tussen voorraad en beschikbaarheid. De groei komt vooral uit nieuwbouw van corporaties en institutionele partijen. Deze voorraad komt niet meteen vrij voor nieuwe huurders. Juist het flexibele, vrij te huren deel van particuliere verhuurders krimpt, en daar merken woningzoekenden de gevolgen van.
Particuliere verhuurders trekken zich terug
Volgens Arjen Hoek van Financieren.nl klopt het niet dat de huurmarkt leegloopt. De cijfers laten een ander beeld zien. Wat verandert is wie de woningen bezit. De particuliere verhuurder trekt zich sinds 2023 terug, terwijl vastgoed-BV’s en corporaties het overnemen. De huurwoning verdwijnt dus niet, maar juist het vrij te huren deel van de markt wordt kleiner.
Drie onafhankelijke bronnen wijzen dezelfde kant op. De voorraadcijfers van het CBS, de transactiecijfers van het Kadaster en de bedrijfsoprichtingen bij de KvK bevestigen de trend. Particuliere beleggers zijn per saldo verkopers geworden. Bovendien liep het aandeel BV in nieuwe vastgoedondernemingen op van de helft in 2021 naar bijna driekwart in 2026.
Kadastercijfers bevestigen eigendomswissel
De jongste Kadastercijfers over het tweede kwartaal van 2026 bevestigen het beeld. Investeerders bezaten in juli nog 8,9 procent van alle woningen, tegen 9,2 procent een jaar eerder. De verkoopgolf koelt af. Waar verhuurderslobby Vastgoed Belang spreekt van tienduizenden woningen die van de huurmarkt verdwijnen, toont dit onderzoek aan dat de totale voorraad juist groeide. Het gaat om een eigendomswissel, niet om leegloop.
De timing wijst mede naar de fiscus. De overdrachtsbelasting voor beleggers liep op van 2 procent tot en met 2020 naar 8 procent in 2021 en 10,4 procent in 2023. Precies toen begon de particuliere terugtocht. Sinds 1 januari 2026 staat de belasting weer op 8 procent om verhuurders terug te lokken. Of dat de particuliere verhuurder terugbrengt, blijft de komende jaren een vraag. Het volledige onderzoek staat op de website van Financieren.nl. Daar is ook een interactieve kaart per gemeente beschikbaar met de onderliggende data.
Kernfeiten
- Huurvoorraad groeide sinds 2021 met ruim 114.000 woningen tot recordhoogte
- Particuliere verhuurders verloren sinds 2023 ruim 22.830 woningen (daling van 4,1 procent)
- Vastgoed-BV’s voegden in dezelfde periode 34.205 woningen toe
- Overdrachtsbelasting voor beleggers daalde van 10,4 procent (2023) naar 8 procent (sinds 1 januari 2026)
Veelgestelde vragen
Verdwijnen huurwoningen echt van de markt?
Nee, de totale huurvoorraad groeide juist naar een recordhoogte. Wat verandert is wie de woningen bezit: particuliere verhuurders trekken zich terug, terwijl vastgoed-BV’s en corporaties hun bezit uitbreiden. Het gaat om een eigendomswissel, niet om leegloop.
Wat is de invloed van belastingbeleid op de huurmarkt?
De timing van de particuliere terugtocht volgt precies de stijging van de overdrachtsbelasting naar 10,4 procent in 2023. De verlaging naar 8 procent sinds januari 2026 is bedoeld om particuliere verhuurders terug te lokken, maar of dat lukt, blijft de komende jaren een open vraag.
Waarom is het moeilijker geworden om een huurwoning te vinden?
Hoewel de totale voorraad groeit, komt die groei vooral uit nieuwbouw van corporaties en institutionele partijen, die woningen niet direct vrijgeven voor nieuwe huurders. Het flexibele, vrij te huren deel van particuliere verhuurders krimpt juist, en dat is waar woningzoekenden de gevolgen van merken.
Wat betekent deze verschuiving voor particuliere beleggers?
Particuliere verhuurders zijn per saldo verkopers geworden, terwijl vastgoed-BV’s hun marktaandeel vergroten. Voor wie als particuliere verhuurder actief wil blijven, wordt het steeds belangrijker om schaal en professionalisering na te streven, omdat institutionele partijen de voorwaarden bepalen.